Compra e venda de imóveis tem mudança de regras no Rio
Luciana Freitas Sócia da Miceli Sociedade de Advogados O Provimento da Corregedoria de Justiça (CGJ) nº 20/2018, que dispensa a obrigatoriedade da apresentação de certidões que tenham como objeto distribuições de ações judiciais em nome do vendedor de imóvel, seja através de promessa de compra e venda, seja através de escritura definitiva, foi publicado no Diário Oficial em 09.07.18. Assim, passa a ser facultativa a pesquisa de ações judiciais que envolvam o nome do vendedor, devendo constar na escritura que as partes por vontade própria abriram mão das mesmas. A mudança segue orientação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no pedido de providências nº 0001687-12.2018.2.00.0000, do Ministro João Noronha, no sentido de que não haveria legislação prevendo a obrigatoriedade dessa documentação. Na prática, o Provimento 20/2018 significa que lavrar uma escritura de promessa de compra ou definitiva de compra e venda no Rio de Janeiro ficou mais barato, já que o custo das certidões que foram dispensadas gira, atualmente, em torno de R$ 800 por nome de vendedor (se um casal estiver vendendo, o custo é de R$ 1.600). Em um momento de mercado desaquecido e crise econômica, é uma razoável economia. Porém, será que realmente trará economia? Ou apenas criará uma considerável insegurança jurídica para o comprador e para credores do vendedor? O comprador terá em mãos para analisar a viabilidade e a segurança do negócio apenas a certidão de ônus reais do imóvel, que atesta se o bem é realmente de quem está vendendo e se há alguma restrição pesando sobre ele; a certidão de débitos fiscais, para atestar se há dívida de IPTU ajuizada ou não; e a certidão de interdição e tutela do vendedor, que indica se o mesmo possui capacidade jurídica para celebrar o ato, não sendo falido ou interditado. A possibilidade da venda ser uma fraude a credores ou à execução pelo vendedor não poderá será completamente analisada. A fraude contra credores está prevista nos arts. 158 a 165 do Código Civil. Há fraude contra credores quando, maliciosamente, o devedor insolvente se desfizer de um imóvel ou se a transação por si só o levar à insolvência. O devedor, no caso o vendedor do imóvel, usa a venda do bem para dilapidar seu patrimônio e não pagar sua dívida. Essa fraude é caracterizada por dois elementos: (i) objetivo, eventus damni, que é a compra e venda e seu nexo causal com a insolvência do devedor; e (ii) subjetivo, consilium fraudis, a intenção do vendedor em prejudicar os credores. Já a fraude à execução é definida no art. 792 do Código de Processo Civil, que traz a previsão no inciso IV: “quando ao tempo da alienação ou da oneração tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”. Portanto, são dois os pressupostos: (i) qualquer tipo de ação em curso; e (ii) o estado de insolvência decorrente da venda do imóvel. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) também diz que deverá haver o registro da penhora do bem alienado ou a prova da má-fé do adquirente. A verificação da existência de credores e até certo ponto da própria solvência do vendedor do imóvel somente é possível pelas certidões pessoais em nome do vendedor. A dispensa dessas certidões faz com que o comprador fique vulnerável em eventual reclamação de terceiros tentando anular a venda do imóvel por fraude praticada pelo vendedor, já que não terá analisado se o vendedor possui ações contra si, execuções e dívidas. Portanto, será possível qualificar o comprador nessa situação como adquirente de boa-fé – o que lhe protegeria da anulação do negócio jurídico? Por outro lado, os credores também terão maior dificuldade em demonstrar a má-fé do terceiro adquirente, já que não há mais a obrigatoriedade do comprador ser diligente e examinar o histórico processual-patrimonial do vendedor. Ficará muito mais difícil fazer a prova de que houve um conluio entre vendedor e comprador. A jurisprudência deverá tratar dessa nova situação. Mas se o comprador aceitar a desoneração da obrigatoriedade das certidões, ficará em posição vulnerável, assim como eventuais credores do vendedor. Assim, haverá clara insegurança jurídica no negócio, o que permite concluir que o comprador assumirá o ônus de emitir as certidões para se resguardar que a transação é segura, passando a compra e venda de um imóvel a ficar mais cara para o comprador e mais barata para o vendedor.
Cadastro positivo obrigatório pode injetar R$ 660 bi na economia
Joyce Figueira Associada da Miceli Sociedade de Advogados O cadastro positivo (Lei nº 12.414/2011) está prestes a ser alterado pelo Projeto de Lei Complementar PLP 441/17 para tornar obrigatória a participação de todos. A Febraban (Federação Brasileira de Bancos) acredita que a medida pode reduzir em 45% a inadimplência. Estudo do Banco Santander chegou a número próximo e concluiu que 10% do PIB em créditos seriam liberados na economia, o que corresponde a R$ 660 bilhões. O projeto está entre os 14 que fazem parte do pacote de medidas econômicas anunciadas pelo governo, em fevereiro deste ano, visando reequilibrar as contas públicas, melhorar a vida das famílias e o ambiente de negócios para as empresas. Havia expectativa de que os projetos do pacote fossem analisados durante os esforços concentrados do período eleitoral, mas o presidente do Senado, Eunício Oliveira, disse que eles só deverão ser votados após o dia 7 de outubro. Após os escândalos de vazamento de dados do Facebook, o PLP 441/2017 sofreu mudanças. Por isso, caso aprovado, ele ainda voltará para votação no Senado Federal, antes de seguir para sanção presidencial. Atualmente, o registro dos dados precisa de autorização expressa e assinada pelo cadastrado. Ainda que a votação tenha ficado para depois das eleições, a crise impõe que medidas como essa sejam incluídas na agenda de debates dos candidatos a presidente. O cadastro positivo é o histórico de crédito reunido em um banco de dados que abriga os subsídios de pagamento de dívidas e o cumprimento de outras obrigações pecuniárias. Assim, o escopo principal é auxiliar o consumidor na obtenção do crédito junto às instituições financeiras, nas transações comerciais e empresariais, e nas vendas com opção de parcelamento, que prenunciam um risco financeiro ao credor. Em razão dessas informações, o cadastro proporciona ao mercado financeiro a existência de melhores condições de oferta, eis que possibilita a análise do prévia do risco de insolvência do negócio a ser contraído. Apesar de recente, a Lei nº 12.414/2011 não surtiu muitos resultados em função de ter deixado facultativa a inscrição no cadastro. Assim, o banco de dados não obteve a aderência esperada. O projeto em discussão no Congresso Nacional permite às instituições financeiras efetuar a inclusão das informações dos consumidores no cadastro positivo sem a necessidade de prévia autorização, sendo essencial apenas a comunicação acerca da inclusão, com prazo de 30 dias para solicitação de exclusão pelo consumidor. Após o exaurimento deste, o consumidor poderá solicitar o cancelamento diretamente ao gestor do banco de dados. Muitos consumidores desconhecem que esse banco de dados funciona de forma inversa aos já conhecidos que são usados para restrições ao crédito, como o Serasa. Não compreenderam que o objetivo aqui é auxiliar os bons pagadores. Os opositores às mudanças argumentam que, além da infringência ao sigilo bancário, haverá lesão ao direito de proteção à privacidade, em virtude da circulação dos dados de pagamentos tempestivos e empréstimos quitados, que são considerados íntimos. Faz-se necessário esclarecer, contudo, que as informações não serão veiculadas livremente, mas apenas destinadas às instituições bancárias, entidades administradoras de consórcios e prestadores de serviços. Além disso, existe a expressa previsão de responsabilidade objetiva, sendo certo que, se a entidade circular dados de forma não prevista na lei, causando danos ao consumidor, esta responderá diretamente pelo prejuízo. Cabe salientar que o momento econômico-financeiro atravessado pelo Brasil contribui para o aumento de rendas informais, como decorrência da alta taxa de desemprego. Daí resulta a ampliação das negativas de crédito aos consumidores junto às instituições financeiras e concessionárias de serviços essenciais, o que também pode ser minimizado pelo cadastro.
TST discute o contrato de trabalho intermitente da reforma trabalhista
José Luiz Malta Especialista em Direito Trabalhista da Miceli Sociedade de Advogados O tema adotado para ser discutido em setembro no Tribunal Superior do Trabalho foi o contrato de trabalho intermitente, que encontra previsão legal no artigo 452-A da CLT. Instituída pela Reforma Trabalhista (Lei 13.467/2017), a modalidade possibilita que o empregado seja contratado por hora ou por período. Em síntese, trata-se de modalidade de contratação na qual a prestação de trabalho não é contínua, porque há a alternância de períodos de prestação efetiva de trabalho e de períodos de total inatividade do empregado, podendo este, inclusive, prestar serviços também a outros empregadores, independentemente do meio de contratação. Tais períodos que se alternam podem ser medidos em horas, dias ou meses, pouco importando qual seja o tipo de atividade do empregado e do empregador, sendo certo que, ao término de cada período de prestação de trabalho efetivo, o empregado deverá receber o pagamento imediato, em que se incluem as proporcionalidades de férias, trezenos salários, etc. A chamada Reforma Trabalhista estabeleceu que o contrato de trabalho na modalidade intermitente deverá ser celebrado por escrito, com a estipulação do valor da hora de trabalho. Esta não poderá ser inferior ao valor da hora do salário mínimo ou àquele salário devido aos demais empregados do estabelecimento que exerçam a mesma função, quer seja pela modalidade de contratação intermitente ou não. A lei estabelece, ainda que o empregador deverá convocar o empregado com pelo menos três dias de antecedência, tendo o empregado um dia de prazo para responder se aceita ou não a convocação, sendo certo que a recusa não afasta a subordinação jurídica para fins do contrato de trabalho intermitente. Se o empregado aceitar a convocação, a lei estabelece que a parte que descumprir o combinado, sem justo motivo, pagará à outra parte, multa de 50% da remuneração que seria devida, sendo permitida a compensação, o que acaba por impor uma penalidade pecuniária ao empregado. Nessa modalidade de contratação, determinou a nova lei que o período de inatividade do empregado não será considerado tempo à disposição do empregador, o que fez surgir a ideia de uma possível violação ao texto do artigo 4º da CLT. Isto porque esse artigo estabelece que é considerado como de serviço efetivo o período em que o empregado esteja à disposição do empregador, aguardando ou executando ordens. Contudo, há quem argumente que o próprio artigo 4º da CLT abre a possibilidade de exceção ao admitir a possibilidade de uma “disposição especial expressamente consignada”. A principal diferença entre a modalidade de contratação intermitente e o contrato de trabalho normal é a ausência de um dos requisitos para a configuração do vínculo de emprego previstos no artigo 3º da CLT: a habitualidade. Isso porque no contrato intermitente o empregado apenas presta serviços quando convocado pelo empregador, o que, por óbvio, é eventual e pode até não ocorrer. Nesse ponto, surge um dilema quanto à efetividade dessa modalidade de contratação no que pertine à sua função social de criação postos de trabalho com o objetivo de possibilitar a inserção do trabalhador no mercado de trabalho, garantido sua subsistência pelo trabalho: a eventualidade, à mingua de previsão legal quanto à remuneração do empregado no caso de não convocação para o trabalho por período prolongado, estaria, apenas, criando um contrato de trabalho formal sem repercussão econômica para o empregado. Outro aspecto que traz insegurança reside no fato de que, com a caducidade da MP 808, em abril de 2018, ficaram sem regulação específica a questão do adicional noturno e a questão do recolhimento previdenciário adicional na hipótese de a remuneração mensal do empregado não atingir o valor de um salário mínimo. Tais lacunas legais geram dúvidas ao empresariado na hora de escolher essa modalidade de contratação. Justamente por causa de questões ainda obscuras, essa modalidade de contratação não vem sendo muito adotada pelo empresariado nacional. Foi diante de tantas incertezas e obscuridades, que inclusive motivaram a distribuição de várias Ações Diretas de Inconstitucionalidade ao Supremo Tribunal Federal, com a relatoria do Ministro Fachin, que o Tribunal Superior do Trabalho avocou para o mês de setembro a discussão do tema.
Anthony Garotinho terá que pagar R$ 115 mil ao pai da ex-mulher de Cavendish
Leia nota sobre caso da Miceli Sociedade de Advogados publicada pelo colunista Ancelmo Gois, no Globo (clique aqui para ler no site do jornal): Desrespeito à vítimaO ex-governador Anthony Garotinho terá que pagar R$ 115 mil por dano moral a Dario Kfuri, pai de Jordana Kfuri, ex-mulher do empreiteiro Fernando Cavendish e uma das vítimas daquele acidente de helicóptero em Trancoso, em junho de 2011.É que Garotinho divulgou em seu blog e sem autorização fotos e vídeos de Jordana Kfuri. O advogado Armando Miceli conta que não cabe mais recurso porque o STJ manteve a sentença da 1ª instância.
Morador do Leblon é proibido de alugar sua cobertura pelo Airbnb
Leia nota sobre caso da Miceli Sociedade de Advogados publicada pelo colunista Ancelmo Gois, no Globo: O advogado Armando Miceli atua na ação que proibiu um morador do Leblon de alugar sua cobertura pelo “Airbnb”.
Miceli Sociedade de Advogados participou do Outubro Rosa
A Miceli Sociedade de Advogados participou este ano do movimento Outubro Rosa. Para isso, foi promovido no escritório um dia de debates e apresentações que contou com o engajamento de boa parte da equipe. O Outubro Rosa é um movimento criado na década de 1990 para estimular a participação da população no combate e controle do câncer de mama. A data é celebrada anualmente com o objetivo de compartilhar informações e promover a conscientização sobre a doença, além de proporcionar maior acesso aos serviços de diagnóstico e de tratamento, contribuindo para a redução da mortalidade. “Acreditamos que a informação é o melhor caminho para todos e temos certeza de que ela poderá ser multiplicada não somente na Equipe Miceli, mas entre amigos e familiares para juntos prevenirmos a doença”, disse Alcielli Santos, analista de RH do escritório.
Miceli realiza treinamento de gestores para avaliação de desempenho
A Miceli Sociedade de advogados realizou na semana passada, com a consultoria Geração RH, o treinamento “Avaliação de Desempenho”. O público-alvo foi a equipe de gestores do escritório, que ficou bastante satisfeita com a iniciativa.
Dono de cobertura no Rio é proibido de alugar por Airbn
Leia reportagem do Valor Econômico com entrevista do sócio da Miceli Sociedade de Advogados Armando Miceli (clique aqui para ler no site do jornal): Por Adriana Aguiar | De São Paulo A Justiça do Rio de Janeiro proibiu o proprietário de uma cobertura no bairro do Leblon de alugar o imóvel por pequenas temporadas por meio da plataforma digital Airbnb. A juíza Eunice Bitencourt Haddad, da 24ª Vara Cível, ao julgar o caso entendeu ser necessário ponderar “o exercício do direito de propriedade com o direito ao sossego e à segurança dos condôminos, devendo prevalecer estes em detrimento daquele, à luz das circunstâncias do caso concreto”. Segundo o anúncio on-line, a cobertura no Edifício Aperana poderia ser alugada por apenas um dia, por semana ou mês. A rotatividade, porém, passou a incomodar os vizinhos, pelo número de estranhos que passaram a ter acesso ao prédio – que possui apenas cinco apartamentos e não tem porteiro 24 horas – bem como pelo barulho das festas promovidas pelos locatários. Pela situação, o condomínio do Edifício Aperana ajuizou ação em 2016 para impedir alugueis de pequenas temporadas. O advogado do edifício, Armando Miceli, da Miceli Sociedade de Advogados, afirma que “o aluguel por temporada é garantido por lei e não pode ser proibido, mas a exploração do imóvel como hospedagem requer uma série de autorizações e registros legais. A defesa do morador alegou no processo que o Airbnb é uma empresa séria que disponibiliza aos seus usuários uma plataforma on-line que permite o anúncio e a locação por temporada de imóveis, em um ambiente seguro e verificado. A defesa negou a realização de festas no apartamento e de riscos à segurança dos condôminos. Ainda afirmou que, por passar longas temporadas fora do Brasil, disponibiliza, muitas vezes, o apartamento a amigos e familiares, sem custeio. Ao entrar com o pedido na Justiça, o condomínio foi beneficiado por uma liminar para que o morador parasse de alugar seu apartamento sob essas condições. Como houve descumprimento, foi multado em R$ 30 mil. E novamente multado em R$ 50 mil. O morador recorreu da liminar, mas teve seu pedido negado. A juíza Eunice Bitencourt Haddad entendeu que a atitude do morador não seria compatível com algumas cláusulas da convenção do condomínio. Uma delas diz que cada condômino poderá dispor e usar de sua respectiva unidade como melhor lhe aprouver, desde que não incomode ou atente contra a segurança dos demais. Outra cláusula proíbe a cessão ou aluguel do imóvel para atividades ruidosas, a pessoas de maus costumes, ou às que se deem ao “vício de embriaguez”. Além disso dispõe que o edifício é destinado exclusivamente ao uso residencial “sendo vedado o uso, a conversão ou adaptação de seus apartamentos para quaisquer outros fins”. Segundo a magistrada, o artigo 1.335, inciso I do Código Civil diz ser direito do condômino usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. No entanto, também é dever não usar suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou ainda aos bons costumes, como prevê o artigo 1.336, inciso IV, do Código. (Processo nº 0127606-47.2016.8.19.0001) Segundo a decisão, é necessário, para o funcionamento de hospedagem que seja realizado um cadastro no Ministério do Turismo (artigo 23, parágrafo 1º, Lei nº 11.771/2008), bem como registro na Empresa Brasileira de Turismo (Embratur) (artigo 3º, Decreto 84.910,1980), o que não foi feito”. Da sentença ainda cabe recurso. Os advogados do proprietário da cobertura não foram localizados pela reportagem.
Penhora de salário pode reduzir taxas de juros, por Luciana Freitas
Leia artigo da sócia da Miceli Sociedade de Advogados Luciana Freitas, publicado na edição de outubro da revista Conceito Jurídico:
Armando Miceli debate os “Reflexos Econômicos das Decisões Judiciais”
Sócio da Miceli Sociedade de Advogados, Armando Miceli debate na segunda, dia 3 de dezembro, “Os Reflexos Econômicos das Decisões Judiciais”. Será na 89ª Reunião do Fórum Permanente dos Juízos Cíveis na Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (Emerj), das 9h30 às 12h. Clique aqui para fazer sua inscrição ou entre em contato com (21) 3133-3369 ou 3133-3380.